1. 2022년 주택시장 진단과 2023년 전망
■ 주택가격 2022년 하반기 이후 하락세 전환, 경착륙 여부가 사회적 이슈로 부각
2022년 연간 주택매매가격은 1.8% 하락했다. 연간 주택매매가격이 하락한 것은 2012년 이후 10년 만이다. 직전 2년간 주택매매가격이 큰 폭으로 상승했으나(2020년 8.3%, 2021년 15.0%) 2022년을 기점으로 하락세로 전환되었다.
주택매매가격 하락세는 2022년 하반기부터 시작되었지만, 2021년 하반기부터 주택매매거래량이 감소하면서 주택 경기 하락 조짐을 보였다. 주택매매거래량은 2021년 9월을 기점으로 감소로 전환해 2022년 전년 대비 약 50% 감소했다. 특히 2022년 7월 이후에는 월평균 거래량이 약 3.3만 호에 불과할 정도로 크게 줄었다. 2017년부터 2021년까지 직전 5년간의 월평균 거래량이 약 8.2만 호였다는 점을 감안하면 최근의 거래 위축 현상이 얼마나 심각한 수준인지 알 수 있다.
주택매매거래량은 높은 가격에 대한 부담, 가격 하락 우려 등으로 인한 수요 위축에도 매도자의 희망가격이 크게 낮아지지 않으면서 감소하기 시작했다. 매도자와 매수자의 거래 희망가격에 대한 격차가 크게 벌어지면서 거래가 이루어지지 않은 것이다. 2022년 금리 인상이 본격화되고 수요가 크게 감소하면서 거래 위축은 더욱 심화되었다. 매도 호가가 낮아지면서 주택가격이 하락하고 있으나 거래는 소위 '급매' 위주로 이루어지면서 거래량은 역대 최저 수준을 기록하고 있다.
■ 매매시장 하락과 맞물려 전세가격도 하락, 최근 월세 전환 가속화
매매시장이 위축되면서 전세가격도 하락했다. 매매시장이 2014년 이후 지속적으로 호황이었던 것과 대조적으로 전세시장은 안정세를 지속해 왔으며 2019년 하락하기도 했다. 그러나 2020년 전월세상한제 도입과 맞물려 전세가격이 다시 상승하기 시작하면서 매매시장과 유사한 가격 추이를 보이고 있다. 2022년 전세가격은 2.5% 하락했으며, 수도권이 비수도권에 비해 가격 하락세가 빠르게 진행되고 있다.
전세시장에서 나타나는 가장 큰 특징은 월세 전환이 빨라지고 있다는 점이다. 전체 임차거래에서 월세가 차지하는 비중은 2022년 말 기준 52%로 최근 2년간 11.5% p나 상승했다. 특히 단독주택이나 빌라 등 비아파트의 경우 월세 비중이 60%에 육박한다.
2021년에는 보증금 부담을 줄이기 위해 보증금 상승분을 월세로 전환하는 가구가 증가했으며, 2022년에는 금리가 가파르게 오르면서 월세 전환이 가속화되었다. 대출금리 상승률에 비해 전월세전환율이 상대적으로 낮으면서, 월세보다 대출이 더 부담스러운 상황이 되었기 때문이다. 최근에는 소위 '깡통 전세', '전세 사기' 등이 사회적 이슈로 부각되면서 전세를 꺼리는 현상까지 나타나고 있다.
그러나 금리 인상으로 전월세전환율이 상승할 수밖에 없으므로 향후 월세 증가 현상은 다소 주춤할 것으로 예상된다. 전세가격이 안정되면 전세가격 상승에 따라 월세로 전환한 가구 비중도 줄어 향후 월세 비중은 다소 낮아질 가능성이 크다.
■ 민간분양은 경기 침체로 지연, 공공부문은 분양 시기 조정 가능성 높아
주택 경기가 급격하게 위축되면서 공급에 대한 이슈들이 부각되고 있다. 주택가격이 급등하는 시기에는 수요가 과도하게 집중되면서 공급 부족이 문제가 되었으나, 주택 경기가 침체되면서 수요 위축으로 인한 미분양을 우려하는 목소리가 높아지고 있다.
경기 침체가 우려되는 상황에서 향후 신규 분양 물량은 감소할 것으로 보인다. 2023년 분양 물량은 30만 호 이하로 낮아질 것으로 예상된다. 주택 경기에 따라 유동적이나 최근 분양시장 상황이 좋지 않다는 점을 감안하면 30만 호를 넘기기는 쉽지 않을 것으로 전망된다.
한편 정부는 윤석열 대통령 임기 내 270만 호 공급 목표를 세우고 있다. 공급 부족이 시장 불안의 주요인으로 지적되었던 만큼, 향후 경기가 악화된다 하더라도 공급 부족에 대한 이슈를 지우려면 꾸준한 공급이 필요하다는 지적이 많기 때문이다. 이에 따라 주택 수요가 비교적 많은 수도권에 공급 비중을 높일 계획이다. 다만 정부의 공급 시기는 향후 주택 경기에 따라 조정될 가능성이 높다. 공급 위축으로 인한 주택가격 재상승에 대한 우려가 높아 사업 추진은 지속하되, 경기가 전반적으로 침체 양상을 보인다면 분양 시기 조정이 불가피하기 때문이다.
■ 빠르게 진행되는 규제 완화로 수요 회복에 긍정적, 하라폭 둔화 예상
윤석열 정부는 취임 이후 지속적으로 부동산 규제 완화 조치를 단행해 왔으며, 완화 속도도 상당히 빠른 편이다. 취임 직후 다주택자의 양도소득세 하시적 유예를 시작으로 대출 규제를 대부분 완화했다. 특히 규제지역 해제 조치는 이례적일 정도로 빠르게 진행했다.
2023년 1월 3일 국토교통부 업무 보고에서 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 전국 모든 지역이 규제지역에서 해제되었다. 규제지역에서 해제되면 주택담보대출비율(LTV)이 70%로 완화될 뿐 아니라 세제, 전매제한 등 상당수의 규제에서 벗어날 수 있다. 과거 규제지역 해제가 상당 기간 걸렸다는 점을 감안하면 최근에는 매우 빠른 속도로 이루어졌다고 볼 수 있다.
최근 주택가격 하락으로 인한 주택 경기 경착륙 우려가 제기되고 있다는 점을 감안하면 규제 완화 기조는 당분간 지속될 것으로 보인다. 다만 향후 주택 경기 상황에 따라 규제 완화 속도는 변화가 불가피하다. 금리가 여전히 높은 상황에서는 정부가 규제를 완화하더라도 수요 회복은 제한적일 수 있다.
2023년 주택시장은 전체적으로 하락 기조가 지속될 전망이다. 그동안 주택가격이 장기간 과도하게 상승한 데다 금리 인상에 따른 부담이 상당하기 때문이다.
2. 주택시장 연착륙 가능성 점검
■ 경착륙과 연착륙의 기로에 선 주택시장
최근 언론과 SNS 등을 중심으로 특정 아파트의 가격 하락폭이 부각되면서 주택시장 급락에 대한 우려가 크게 확산되고 있다. 2023년 1월 서울 아파트매매가격지수는 고점 대비 5.8% 하락했으나 가격 하락폭 20~30%에 달하는 아파트도 존재한다. 아파트가 단독주택이나 연립주택에 비해 가격 변동성이 높기는 하나, 특정 단지가 주택시장 전체를 대변한다고 생각해서는 안 되며 좀 더 냉철하게 시장의 상황을 파악할 필요가 있다.
최근 주택시장은 경착륙과 연착륙의 기로에 서 있는 것으로 판단된다. 경착륙 우려가 최대 현안으로 부각되고 있는 상황에서, 국내 주택시장이 직면한 다양한 이슈들을 점검함으로써 객관적으로 시장을 바라볼 필요가 있다.
■ 당분간 주택시장 조정은 불가피하나 급락 가능성은 제한적
매수 심리 위축으로 인한 주택가격 조정 국면은 당분간 지속될 것으로 예상된다. 다만 국내 주택 금융 규제 수준을 감안하면 주택담보대출 부실 위험은 구조적으로 높지 않으며, 주택가격 급락으로 이어질 가능성은 낮다. 대출 규제가 강하게 시행되면서 주택가격 대비 LTV 비율은 매우 낮은 편인데, 이는 대출 보유자의 자기 자본 비중이 높다는 것을 의미한다. 이에 따라 최근 금리 상승과 대출 부담 등이 주택시장에서 급매물 증가로 이어지는 악순환이 발생할 가능성은 낮을 것으로 예상된다. 최근의 거래 위축은 주택 보유자가 가격을 급격하게 낮추지 않으면서 나타나는 현상으로, 이러한 가능성을 보여주는 반증이라 할 수 있다.
가계 대출과 주택담보대출의 연체율이 역대 최저 수준을 유지하는 점도 주목할 필요가 있다. 외환위기와 금융위기를 거치면서 은행권은 지속적으로 대출 건전성을 강화해 왔다. 높은 가계부채 수준과 금리 인상에도 대출 연체율은 역대 최저 수준을 유지한다는 점에서 가계 대출 상환 부담은 어느 정도 감내할 수준으로 판단된다.
한편 최근 일부 가격이 급락한 아파트 단지의 영향으로 주택시장 불안이 가중되고 있으나, 이들 아파트를 기준으로 주택가격 낙폭을 과도하게 해석할 필요는 없다. 실제로 일부 가격 급락 아파트가 주택매매가격지수 하락폭에 미치는 영향은 매우 제한적이기 때문이다. 2022년 전국 아파트 가격은 3.12% 하락했으며, 이 중 가격이 20% 이상 하락한 아파트 비중은 전체의 6.5%에 불과하다. 실제로 아파트의 43%는 가격대를 유지하거나 상승했고, 21%는 0~5% 하락하는 데 그치는 등 전체 아파트의 63%는 가격이 크게 하락하지 않은 것으로 조사되었다.
금리 상승과 매수 심리 위축, 국내외 경기 불확실성으로 주택시장 내 관망세가 당분간 지속될 것으로 예상됨에 따라 단기간 주택가격 하락세가 전환되기는 어렵다. 다만 일부 주요 아파트의 가격 급락, 주택시장 내 하방 경직성, 안정적인 가계 대출 구조 등을 감안할 때 전체 주택가격 급락으로 이어질 가능성은 제한적일 것으로 전망된다.
■ 다양한 이슈 점검을 통해 객관적 시각으로 주택시장을 바라볼 필요
주택시장 경착륙에 대한 우려가 높은 현재 그 어느 때보다 객관적인 시각으로 주택시장을 바라볼 필요가 있다. 주택시장 경착륙을 막기 위한 대비는 필요하나, 과도한 불안감 조성은 오히려 시장에 부정적인 요인으로 작용할 수 있으므로 경계해야 한다. 주택시장 경착륙에 대한 리스크는 주택가격 하락뿐 아니라 향후 시장에 영향을 미칠 다양한 요인을 통해 판단할 필요가 있다. 가격 하락폭만으로 주택시장을 진단해선 안 되며 가격 상승에 대한 가계 부담과 금리 인상에 따른 가계의 상환 압박, 거래 시장의 회복 여부, 미분양 아파트 적체와 그 영향, 그리고 부동산 프로젝트파이낸싱 시장 등 주택시장 내 다양한 현안들을 점검해야 한다.
3. 주택시장 7대 이슈
2022년 국내 부동산시장은 국내외 경기 침체와 급격한 금리 인상 여파로 수도권과 일부 지역을 중심으로 주택가격 하락세가 확대되며 시장 불안이 증가한 해로 평가된다. 최근 시장 상황을 분석해 올해 부동산시장에서 쟁점이 될 7대 이슈를 뽑아보았다.
■ 역대 최악의 거래 절벽, 언제까지 지속될지 주시
2022년 주택거래량은 약 51만 호로 역대 최저치 기록, 향후 주택시장은 여전히 불안하나, 규제 완화 등 수요 증가 요인으로 인해 과거 최저 수준 이하로 떨어진 일부 항목의 경우 회복 가능성 존재
■ 주택시장 변화의 키포인트로 부상한 금리 변동과 시장 영향
2022년 금리가 급등하면서 투자 수요뿐 아니라 실수요자의 매수 심리도 빠르게 위축, 다만 주택담보대출 금리의 추가 상승 가능성은 제한적이며 가격 하방 압력은 다소 낮아질 전망
■ 다주택자의 보유세 부담 완화, 처분 압력 감소로 이어질지 기대
다주택자의 보유세 부담은 세법 개정으로 2022년 대비 절반 수준으로 감소할 전망이며, 이는 다주택자의 주택 처분 압력 감소로 이어져 주택시장 연착륙에 기여할 것으로 기대
■ 속도가 빨라지는 아파트 재건축과 시장 영향
재건축 규제 완화로 사업 추진은 과거에 비해 빨라질 것으로 예상되며 신도시 재건축은 올해 주택시장의 최대 화두로 부각될 전망. 재건축 활성화로 주택가격 하락폭 둔화와 거래 시장 회복 기대
■ 청약 수요 위축과 미분양 증가, 부정적 여파에 유의
과열 양상을 보인 신규 청약시장은 2022년 주택가격 하락과 함께 빠르게 냉각. 청약 수요 감소는 미분양 증가로 이어지고 있으며, 미분양 적체는 건설사와 금융권 리스크로 확대될 가능성에 유의
■ 월세 부담과 깡통전세 및 역전세 이슈, 불안한 임차시장
대출 금리 상승으로 월세 전환이 증가하면서 취약가구에 부담으로 작용. 매매가격 하락과 전세 사기 등 전세보증금 반환 이슈와 함께 역전세도 부각. 불안한 임차시장에 유의할 필요
■ 주택시장 연착륙을 위한 정책 제언
최근 주택시장 경착륙 우려가 부각되자 정부는 주택시장 연착륙을 위한 다양한 규제 완화 정책을 제시. 장기적으로 경기 부양이 아니라 규제 정상화를 목적으로 한 신중한 정책적 접근이 필요
4. 2023년 주택시장 전망
■ 2023년 주택가격 하락 전망 높으며, 2024년 반등 예상
시장 전문가와 중개업소, 자산관리전문가(PB)를 대상으로 한 설문 조사결과, 2023년 전국 주택매매가격은 하락 전망이 압도적으로 높았다. 지난해 중개업소는 하락(62%), 전문가(64%)와 PB(52%)는 상승을 예상했으나 올해는 모두 하락을 전망했다. 가격 하락폭에 대해 전문가와 PB는 3~5% 하락을 예상한 반면, 중개업소는 5% 이상 떨어질 것으로 전망했다. 이는 주택가격 하락기에 시장 현장에서 체감하는 분위기가 더욱 심각하다는 점이 반영된 것으로 보인다.
수도권에 비해 비수도권의 가격 하락폭 예상치가 더욱 큰 것으로 나타났는데, 중개업소와 전문가 모두 5% 이상 가격 하락을 예상했다. 가격 하락의 주된 요인으로는 금리 인상에 따른 금융 부담이 가장 많았으며, 다음으로 경기 불확실성에 대한 우려가 큰 비중을 차지했다. 수도권의 경우 여전히 높은 주택가격에 대한 부담도 존재하는 것으로 나타났다.
전세시장에 대해서도 하락세 전망이 우세하며, 중개업소의 경우 5% 이상 가격 하락을 전망했다. 전세가격 하락 요인으로는 금리 상승 여파와 높은 전세가격 부담을 지적하여, 금융 부담에 따른 수요 위축 심리가 반영된 것으로 판단된다.
향후 주택시장의 반등 시기에 대해서는 전문가, 중개업소, PB 대다수는 2024년을 예상했다. 중개업소와 전문가의 50~60%가 2024년 주택시장 반등 가능성을 예견했으며, 수도권의 반등 시기는 좀 더 빠를 것으로 내다보았다.
전세시장도 매매시장과 비슷한 응답을 보였다. 2024년 반등 가능성에 대한 의견이 많았고, 전문가에 비해 중개업소가 반등 시기를 더 빠르게 보는 것으로 나타난다.
■ 서울, 경기는 양호할 것으로 예상하나 대구-인천은 여전히 우려
2023년 지역별 주택 경기를 묻는 질문에 전문가 상당수는 대구, 인천 지역의 위축을 우려했다. 특히 대구의 경우 2021년 하반기부터 주택가격 하락과 함께 미분양이 빠르게 증가하면서 침체가 우려되는 지역 1순위로 지목되었다. 인천의 경우 2021년 들어 뒤늦게 가파른 주택가격 상승세를 보이며 지난해 양호지역 3순위로 꼽혔으나, 최근 가격 하락폭이 확대되면서 올해 침체가 우려되는 지역 2순위로 부각되는 등 시장의 시각이 크게 바뀐 것으로 나타났다.
주택 경기가 양호할 지역으로는 서울(33%)과 경기(28%)를 꼽았는데, 최근 주택시장 위축에도 불구하고 수도권에 대해서는 아직까지 긍정적인 시각이 존재하는 것으로 풀이된다.
■ 국내외 경기 위축에 따른 분양 리스크 증가로 2023년 분양 물량은 감소 전망
건설-시행-금융 전문가의 68%는 2023년 분양 물량이 2022년보다 감소할 것으로 예상했다. 지난해 해당 분야 전문가의 상당수(42%)가 분양 물량 증가를 예상하는 등 시장을 긍정적으로 평가한 점을 감안하면 최근 분양시장 위축세가 반영된 것으로 보인다. 지난 몇 년간 주택시장 호황에 힘입어 2022년 초만 해도 신규 분양 예정 물량은 50만 호에 달했으나, 하반기 들어 주택시장 위축세 확대와 경기 불확실성 증가로 상당수 건설사가 분양 계획 물량을 빠르게 축소했다. 실제로 지난해 아파트 분양 물량은 약 37.3만 호로 과거 10년 연평균(약 35.8만 호) 수준으로 줄었다. 2023년 분양 계획 물량은 2022년에 비해 줄어들 것으로 예상되어 향후 공급 물랴에 관심이 모이고 있다.
5. 2023년 투자 유망 부동산 진단
2023년 투자 유망 부동산으로 재건축과 신축 아파트가 주목받고 있다. 분양 아파트도 여전히 투자 유망 부동산으로 꼽았으나 지난해에 비해 선호도가 낮아졌다. 최근 원가 상승 등의 이유로 분양가가 높아지면서 분양 아파트에 대한 메리트가 감소한 반면, 규제 완화로 재건축 사업 속도 증가, 수익성 개선에 대한 기대감이 반영된 것으로 풀이된다.
■ 전문가의 상당수 재건축과 신축 아파트를 향후 투자 유망 부동산으로 주목
향후 투자 유망 부동산에 대해 전문가는 재건축(21%)과 아파트 분양(21%)을 꼽았으며, 이어서 준공 5년 이내 신축 아파트(16%)와 재개발(12%)이 뒤를 이었다. 지난해 조사에서는 아파트 분양(27%)이 1순위였으나, 올해는 신규 분양에 대한 관심은 줄어든 반면 재건축과 신축 아파트가 주목을 받는 것으로 나타났다. 최근 주택시장 위축세가 지속되고 있으나 관련 규제 완화와 안전자산 측면에서 여전히 주택시장을 주목하고 있다.
아파트를 중심으로 가격 하락세가 빠르게 확대되면서 개발 사업인 아파트 분양이나 토지에 대한 관심은 지난해에 비해 감소한 반면, 관련 규제 완화와 장기 투자 자산으로 재건축 등 정비 사업에 주목하는 것으로 판단된다.
■ 중개업소가 주목하는 투자 유망 부동산은 신축 아파트와 재건축, 지역에 따라 상가와 토지가 부각
향후 가장 유망한 투자 부동산으로 중개업소의 16%가 신축 아파트를 꼽았고 재건축(15%)과 아파트 분양(14%)이 뒤를 이어, 지난해 1위였던 아파트 분양에 대한 투자 관심은 크게 줄어든 것으로 나타났다.
서울 강남에서는 재건축(25%)에 이어 아파트 분양(16%), 재개발(13%), 상가(12%)를 우선순위로 꼽았다. 지난해에 비해 아파트 분양과 꼬마빌딩에 대한 관심은 크게 줄어든 반면, 상가와 토지 등 새로운 자산에 대한 관심은 증가한 것으로 나타났다. 경기-인천 지역은 아파트 분양에 대한 관심이 지난해 절반 수준으로 감소한 반면, 신축 아파트(17%)를 투자 유망 부동산 1순위로 꼽았으며 이어서 재건축(16%)과 아파트 분양(15%), 토지(13%)의 순으로 나타났다. 5개 광역시의 경우 신축 아파트(18%)와 상가(14%), 아파트 분양(14%)을 투자 유망 부동산으로 보았다.
■ PB 선정 투자 부동산은 재건축과 신축 아파트가 급부상
PB는 2023년 가장 유망한 부동산 자산으로 재건축을 꼽았다. 재건축(22%)에 이어 신축 아파트(21%)와 아파트 분양(17%) 등 주택 자산이 부각된 점이 두드러졌다. 지난해 투자 유망 자산 1위를 차지했던 꼬마빌딩은 올해 4순위로 밀려났으며 상가에 대한 관심도 축소된 것으로 나타났다.
6. 고자산가의 투자 성향 및 관심 부동산
■ 부동산은 투자자산 1순위 유지, 최근 금리 상승으로 예금과 채권에 대한 관심 증가
고자산가가 선호하는 투자자산은 부동산(30%), 예금(28%), 채권(17%) 순으로 나타났다. 최근 부동산시장 위축에도 불구하고 부동산은 가장 선호하는 투자자산으로 꼽혔다. 금리 상승으로 예금상품에 대한 선호도가 증가했으며, 장기간 안정적인 고금리 유지가 가능한 채권에 대한 관심도 크게 증가했다. 반면 유동성 회수로 주식시장이 침체되면서 주식에 대한 선호도는 2021년 2위(21%)에서 2022년 4위(7%)로 크게 하락했다.
■ 규제 완화 기대로 아파트에 대한 투자 관심 증가
고자산가가 선호하는 부동산 자산은 아파트(일반 아파트+재건축)가 가장 많았다. 상가는 지난해 대비 선호도가 다소 하락한(38%에서 33%) 반면, 아파트에 대한 투자 관심은 높아졌다(40%에서 49%), 경기 불확실성이 확대되면서 임대수익이 기대되는 상가 및 오피스빌딩 등 수익형 부동산에 대한 투자 관심은 다소 감소한 반면, 가격이 하락하면서 아파트에 대한 관심이 다시 증가하는 추세다.
■ 부동산 세무 상담 수요가 가장 높으며, 보유 부동산 처분 압력은 낮아져
고자산가의 2022년 부동산 관련 상담 및 자문 1위는 부동산 세무(45%)가 차지했는데, 이는 여전히 높은 부동산 보유세 부담 때문으로 판단된다. 이어서 수익형 부동산 구입(27%)과 보유 부동산 처분(16%)에 관한 상담이 주를 이루었다. 보유 부동산 처분에 관한 상담은 지난해에 비해 크게 감소했다(28%에서 16%). 이는 급매물은 어느 정도 판매된 영향도 있으며, 한편으로 정부의 규제 완화 정책으로 보유 부동산 처분 압력이 다소 약화된 영향으로 파악된다. 보유 부동산 처분의 경우 일반 아파트(31%)와 상가(27%)에 대한 문의가 가장 많은 것으로 조사되었다.
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